Die ANDHOFF Immobilien GmbH bietet eine modellübergreifende Beratung zum Thema Immobilienverrentung in Berlin und Brandenburg an und steht Käufern sowie Verkäufern bis zum Abschluss zur Seite. Im Interview schildert Andreas Hoffmann, Geschäftsführer der ANDHOFF Immobilien GmbH, welche Besonderheiten es bei der Immobilienverrentung gibt und welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen.

Die ANDHOFF Immobilien GmbH ist Ihr Ansprechpartner zum Thema Immobilienverrentung.

Herr Hoffmann, eine Immobilienverrentung ist gerade für Personen, die weiterhin Besitzer der Immobilie bleiben möchten, ideal. Welche Möglichkeiten der Immobilienverrentung bestehen grundsätzlich?

Herr Hoffmann: Viele Immobilienbesitzer im Rentenalter möchten den in der Immobilie gebundenen Wert zu Lebzeiten für sich nutzbar machen, ohne dabei die eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Dazu gibt es eine Vielzahl von unterschiedlicher Verrentungsmodelle und Anbieter. Von der klassischen Immobilien-Leibrente über den Verkauf gegen Nießbrauchrecht und Einmalzahlung, Verkauf gegen Wohnungsrecht, Rückmiete, Umkehrhyphotek, Seniorenkredit, Verkauf mit Rückmiete oder dem Teilverkauf.

Es besteht die Möglichkeit, die Immobilie an private Kapitalanleger oder an auf Verrentung von Immobilien spezialisierte Unternehmen zu veräußern.  Es gibt dabei unterschiedliche Modelle und Gestaltungsmöglichkeiten. Unsere Aufgabe besteht darin, die Situation unserer Kunden zu analysieren, die Ziele und Wünsche klar zu bestimmen und dann gemeinsam das für dem Kunden optimale Verrentungsmodell, den passenden Partner sowie eine sinnvolle Ausgestaltung zu finden.

Verschiedene Verrentungsmodelle machen es möglich, dass Immobilienbesitzer ihre eigenen vier Wände nicht verlassen müssen.” – Andreas Hoffmann, Geschäftsführer der ANDHOFF Immobilien GmbH

Nicht jede Leserin oder jeder Leser weiss, worum es bei der Immobilienrente genau geht. Wie funktioniert das Prinzip?

Herr Hoffmann: Bei der Immobilienrente geht es kurz gesagt darum, das in der Immobilie gebundene Vermögen schon vor Auszug aus dem Heim für eigene Bedürfnisse nutzen zu können. Am Anfang wird der bezugsfreie Wert des Hauses oder der Eigentumswohnung bestimmt. Ebenso wird der Wert des Wohnens, vergleichbar mit einer fiktiven Miete, ermittelt. Dabei wird entweder ein bestimmter Zeitraum oder ein Zeitraum analog der statistischen Lebenserwartung der oder des Wohnberechtigten zugrunde gelegt. Subtrahiert man den Wert des Wohnens vom Wert der Immobilie, erhält man die Höhe des zur Verrentung verfügbaren Betrags.

Dieser kann in Form einer Einmalzahlung, einer Ratenzahlung oder einer lebenslangen Rentenzahlung ausgeschüttet werden. Alternativ kann man die Immobilie ganz oder teilweise zum vollen Preis verkaufen und zahlt dann für die tatsächliche monatliche Nutzung ein entsprechendes Entgelt. In einigen Fällen ist auch die Beleihung mittels Seniorenkredit eine Option. Hier werden bis zu 40 % des Wertes der Immobilie als Kredit ausgekehrt. Es müssen jedoch nur die Zinsen getilgt werden. Bei einer Umkehrhypothek kann der Wert der Immobilie in Form eine monatlichen Kreditauszahlung in Kombination mit einer kleineren Einmalzahlung genutzt werden. Hier ist keine Zinszahlung erforderlich.

Ist eine Immobilienverrentung an bestimmte Voraussetzungen geknüpft?

Herr Hoffmann: Die Anbieter der unterschiedlichen Modelle haben einige Voraussetzungen definiert, die für die Umsetzung nötig sind. So gibt es bei vielen Anbietern von Immobilienrenten oder Ankäufern von Immobilien mit Wohnungsrecht und Einmalzahlung ein Mindestalter von 68 oder 70 Jahren. Andere Anbieter haben einen Bodenrichtwert von mindestens 350 Euro/qm zur Bedingung gesetzt. Bei Seniorenkrediten darf keine Kreditbelastung mehr auf dem Eigenheim liegen.

Einige Anbieter haben einen Mindestwert der Immobilie von z.B. 250.000 Euro zur Voraussetzung gemacht. Die wenigsten Anbieter akzeptieren die Verrentung von Objekten auf Erbbaurechts-Grundstücken. Andere Anbieter verrenten nur Objekte in Ballungsgebieten und Regionen mit positiven Bevölkerungs-Wachstums-Prognosen. Jedoch können wir, aufgrund unserer Marktkenntnis, fast immer eine passende Lösung vorschlagen und umsetzen.

Herr Hoffmann, leider kann es immer mal wieder vorkommen, dass ein Käufer insolvent wird. Was passiert in einem solchen Fall? Gibt es irgendwelche Absicherungen?

Herr Hoffmann: Hier sprechen Sie einen wichtigen Punkt an. Zur Absicherung unserer Kunden gegen eine eventuelle Insolvenz der Käufer bieten wir ausschließlich Verrentungsmodelle an, bei denen neben einer notarvertraglichen Ebene die Rechte der Verkäufer durch einen erstrangigen Eintrag im Grundbuch der Immobilie abgesichert sind.

Bei einer eventuellen Insolvenz der Käufer bietet die ANDHOFF Immobilien GmbH passende Verrentungsmodelle zum Schutz des Verkäufers an.

Ausnahmen können aus unserer Sicht hier nur – und dann auch nur nach genauer Abwägung – bei einem Übertrag der Immobilie an die eigenen Kinder oder bei einer sehr überschaubaren geplanten Dauer der weiteren Nutzung in Betracht gezogen werden.

Es gibt eine wachsende Zahl von Anbietern, insbesondere Anbieter des Teilverkaufs, die eine Absicherung der Kunden nur im zweiten Rang, d.h. im Rang nach der kauffinanzierenden Bank anbieten. Vor solchen Gestaltungen raten wir unseren Kunden dringend ab. Im Fall einer Insolvenz des Käufers und einer Zwangsversteigerung durch die Bank können alle nachrangig im Grundbuch eingetragenen Rechte unwirksam werden. Im Zweifel ist hier eine erstrangige Absicherung der Rechte im Grundbuch die einzig 100%ige Sicherheit für die Kunden.

Beleuchten wir das Thema “Immobilienverrentung” näher – für wen kommt dieses Modell in Frage und gibt es Personen, denen Sie hiervon abraten würden?

Herr Hoffmann: Wir raten zur Verrentung der eigenen vier Wände nur dann, wenn der Eigentümer selbst absehbaren Liquiditätsbedarf hat oder durch die Verrentung die Aufteilung des Vermögens an Erben vorwegnehmen bzw. vorab gestalten möchte. Personen, die weiter lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben möchten und noch unter 63 Jahre alt sind, können das Eigenheim noch nicht sinnvoll verrenten, da die statistische Lebenserwartung noch vergleichsweise hoch ist.

Hier wäre der Wert des Wohnens in Relation zum Wert der Immobilie zu hoch, d.h. die Höhe des verrentungsfähigen Kapitals, welches in dem Objekt gebunden ist, ist noch zu gering. Außerdem gibt es Fälle, in denen ein Lebenspartner wohnberechtigt werden soll, der nicht mit dem Eigentümer verwandt ist. Hier ist zu prüfen, inwieweit ein Schenkungssteuer-Tatbestand vorhanden ist und wie man die hier eventuell entstehende Steuerlast reduzieren kann.

Aus welchen Gründen entscheiden sich die meisten Ihrer Kunden für eine Immobilienverrentung?

Herr Hoffmann: Die Gründe für eine Verrentung der Immobilie sind vielfältig. Einige unserer Kunden möchte ihre monatlichen Bezüge aufbessern. Andere benötigen Geld für die Instandhaltung oder den altersgerechten Umbau der Immobilie oder sie möchten ihre Kinder und Enkelkinder finanziell unterstützen.

Einige möchten von ihrem selbst erarbeiteten Vermögen zu Lebzeiten profitieren, z.B. mit einer besonderen Reise, dem Kauf eines Wohnmobils oder eines Bootes. Wieder andere möchten Streit bei ihren Angehörigen in Erbfall vermeiden. Manche Kunden benötigen zusätzliche Mittel für die Pflege oder Hilfe in Haus und Garten oder für die Kosten der stationären Pflege des Ehepartners, die sie inzwischen aus ihren laufenden Einnahmen nicht (mehr) leisten können.

Einige unserer Kunden wollen auch rechtzeitig für den Ehepartner vorsorgen, damit nach ihrem Ableben das Finanzielle und die technische Instandhaltung des Hauses gut geregelt ist. Wieder andere bekommen von der Bank keinen Kredit oder keine Anschlussfinanzierung mehr. Und wer gar keine Erben hat, möchte verhindern, dass die Immobilie später einfach an den Staat fällt. Manche wollen auch verhindern, dass ungeliebte Pflicht-Erben in den Besitz der Immobilie gelangen. Und zu guter Letzt möchten auch viele ganz einfach von den historisch hohen Immobilienpreisen profitieren.

Mit der Immobilienrrente können Sie sich Träume, wie z.B. eine langersehnte Reise erfüllen.

Findet eine Immobilienverrentung ausschließlich bei Einfamilienhäusern oder auch bei Eigentumswohnungen Anwendung? Wie ist hier Ihre Erfahrung? Gibt es Unterschiede, die Sie benennen können?

Herr Hoffmann: Grundsätzlich ist eine Verrentung von Immobilien bei allen Arten von Immobilien möglich, egal ob es sich hier um Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Ladengeschäfte, Ferienwohnungen, selbstgenutzte oder vermietete Objekte handelt. Tatsächlich werden in der Regel vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen verrentet. Wobei das Einfamilienhaus mit über 80 % die am häufigsten verrentete Immobilienform darstellt.

Welche Faktoren fließen bei der Berechnung der Immobilienrente mit ein? Ist nur das Alter entscheidend oder gibt es weitere Aspekte, die im Vorfeld beachtet werden müssen?

Herr Hoffmann: Neben der Lage, dem Zustand der Immobilie, der voraussichtlichen Marktentwicklung, der konkreten aktuellen Nachfrage bei privaten Kapitalanlegern und auf die Verrentung spezialisierten institutionellen Anbietern, der gewünschten Nutzungsdauer und Nutzungsart sowie den nötigen Zusagen zur Absicherung und Ausgestaltung der Rechte wie zum Beispiel die benötigen Optionen bei einem späteren Auszug in eine betreute Wohneinrichtung, der Frage der Übernahme von nicht umlegbaren Kosten wie Reparatur- und Instandhaltungskosten spielen auch aktuelle Zinsfaktoren und die allgemeinen Bedingungen und Angebote Markt für Kapitalanlagen eine Rolle.

Herr Hoffmann, ich danke Ihnen für Ihre Zeit und Ihre Antworten zum Thema Immobilienverrentung in Berlin, Brandenburg und Umgebung.