Es ist ein Privileg, auch im Alter so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen zu können. Da Eigentümer keine Miete zahlen, ist eine Immobilie mehr als ruhendes Kapital. Wenn sich über die Immobilie  sogar eine lebenslange Rente realisieren lässt, sind die Voraussetzungen gegeben, den im Berufsleben gewohnten Lebensstandard auch im Alter aufrechtzuerhalten. Dafür gibt es eine Reihe von Möglichkeiten. Eine Option ist die Leibrente oder Immobilienrente. 

Was ist eine Immobilienrente?

Wer als Eigentümer Liquidität benötigt, kann seine Immobilie beleihen. Banken setzen jedoch voraus, dass Eigentümer zu Lebzeiten das Darlehen zurückzahlen. Da diese Voraussetzung schwieriger wird, je älter der Eigentümer wird, wird die Bonität mit zunehmendem Alter von den Banken infrage gestellt. Vor allem für Rentner ist es kaum noch möglich, ein Immobiliendarlehen bewilligt zu bekommen.

Andreas Hoffmann - Immobilie verrenten

Gastautor Andreas Hoffmann ist Dipl. Wirtschaftsingenieur und Sachverständiger für Immobilienbewertung. Mit seiner Expertise berät er seine Kunden umfassend zum Thema Immobilienverrentung.

Bei der Immobilienrente wird ein notariell beurkundeter Kaufvertrag abgeschlossen. In dem Kaufvertrag werden neben dem Verkauf der Immobilie ein lebenslanges Wohnrecht sowie eine lebenslange Leibrente vereinbart. Wohnrecht und Leibrente werden zugunsten des Eigentümers im Grundbuch erstrangig abgesichert.Die Höhe einer Leibrente hängt vom Verkehrswert der Immobilie und dem Alter der Eigentümer ab. Der Verkehrswert wird durch ein Sachverständigengutachten ermittelt. Zur Ermittlung des Wohnwerts wird eine ortsübliche Vergleichsmiete sowie die statistische Lebenserwartung des Eigentümers herangezogen. Bei einem Ehepaar wird der Wohnwert aufgrund der statistischen Lebenserwartung oder des Längerlebenden berechnet. Anbieter von Leibrenten lassen darüber hinaus eine Reihe verschiedener Faktoren in das individuelle Angebot einfließen.

Immobilienleibrente – wer profitiert davon?

Vorteile für Hausbesitzer

Wer eine Immobilie sein Eigen nennt, möchte diese meist nicht verkaufen. Man ist emotional an sein zu Hause gebunden und gerade Senioren möchten sich nicht dem Stress eines Umzuges aussetzen. Bei einer Immobilienverrentung bleibt man zu Hause wohnen und kann trotzdem das in den eigenen vier Wänden gebundene Kapital nutzen. Die Leibrente erhöht die Einnahmen und reduziert die Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung. Zudem tilgt eine eventuell vom Erwerber geleistete Einmalzahlung bestehende Restschulden. Die Leibrente ist nur mit ihrem Ertragsanteil zu versteuern. Auch löst der Verkauf gegen ein lebenslanges Wohnrecht und Leibrente keine Schenkungssteuerpflicht aus, da es sich um eine entgeltliche Vermögensübertragung handelt.

Immobilie verrenten Lizenzfreie Stockfoto-Nummer: 1437576938

Der Verkäufer und ehemalige Eigentümer bleibt weiter lebenslang in seiner Immobilie wohnen und erhält er eine lebenslange Rente. Der Käufer und neue Eigentümer übernimmt die Verpflichtung, die Immobilie instandzuhalten und bei Schäden instandzusetzen. Der ehemalige Eigentümer wird so gestellt wie ein Mieter, der nur die laufenden Betriebs- und Nebenkosten zahlt, aber nicht mehr für die Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich ist.

Vielfach wird die Höhe der monatlichen Leibrente als zu gering empfunden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Erwerber über die Kosten für die laufende Instandhaltung hinaus auch alle Erwerbsnebenkosten, die Kosten für das Verkehrswertgutachten des Sachverständigenübernehmen muss. Dieser Kostenaufwand drückt die Leibrente in der Höhe nach unten.Auch ändert sich nach dem Verkauf auf den ersten Blick nichts. Der ehemalige Eigentümer wohnt weiter in seinem Objekt, muss weder Nachbarn noch Verwandte über den Verkauf aufklären oder über den Verkauf Rechenschaft ablegen. Offenkundig wird der Eigentumswechsel allenfalls dann, wenn jemand bei Nachweis eines berechtigten persönlichen Interesses Einblick in das Grundbuch nehmen sollte und so vom Eigentumswechsel sowie der Eintragung von Wohnrecht und Leibrente erfährt.

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Vorteile für Hauskäufer

Als Käufer kommen vorwiegend professionelle Anbieter von Leibrenten in Betracht. Vorreiter sind mithin die Stiftung Liebenau in Beckenbeuren und die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG in Frankfurt. Das geschäftliche Interesse der Anbieter von Leibrenten besteht darin, eine Immobilie zu erwerben und darauf zu spekulieren, dass der Eigentümer „frühzeitig“ verstirbt. Bestenfalls übersteigt der Verkaufserlös den Aufwand für die Zahlung der Leibrenten zu Lebzeiten des früheren Eigentümers. Da die Anbieter ihr Risiko kalkulieren müssen, wird regelmäßig ein Mindestalter von meist 65 Jahren und ein Mindestverkehrswert der Immobilie gefordert.

Verkauf mit Wohnungsrecht und Einmalzahlung

Beim Verkauf gegen Einräumung eines Wohnungsrechts erhält der bisherige Eigentümer und Verkäufer das Recht, die Immobilie zeitlebens selbst zu nutzen plus Einmalzahlung. Das Wohnungsrecht wird im Grundbuch abgesichert. Kosten für größere Reparaturen und Instandhaltungen werden vom Käufer getragen. 

Verkauf mit Nießbrauchrecht

Wird beim Verkauf ein Nießbrauchrecht eingeräumt, darf der bisherige Eigentümer und Verkäufer die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern erhält auch das Recht, die Immobilie anderweitig zu vermieten und die Mieteinnahmen für sich zu vereinnahmen. Kosten für Instandhaltung und Reparaturen trägt der Nießbrauchnehmer. Hier kommt auch einVerkauf an nahe Angehörige in Frage.Je jünger die Verkäufer einer Nießbrauchimmobilie sind, desto geringer fällt der Kaufpreis aus.

Verkauf mit Rückmiete

Wird die Immobilie verkauft, kann der Eigentümer mit dem Erwerber vereinbaren, dass er als Mieter in der Immobilie wohnen bleibt und ganz normal Miete entrichtet. Diese Option kann für Kapitalanleger interessant sein, denen es darauf ankommt, aus dem Objekt über die Mieteinnahmen eine Rendite zu erzielen. Hier bestehen Bedenken insoweit, als der Verkaufserlös eventuell bestehende Belastungen des Objekts ablösen muss, die Liquidität bereits zu Lebzeiten des Veräußerers aufgebraucht ist und dieser trotzdem weiterhin bis zum Lebensende Miete zahlen muss.

Option Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nicht die gesamte Immobilie, sondern nur einen Teil davon. Dafür erhält er den Kaufpreis. Zugleich wird vereinbart, dass er im Hinblick auf den verkauften Teil der Immobilie Miete zahlen muss. Diese Option dürfte für Eigentümer nicht unbedingt praxisgerecht sein, da sie das Eigentum an der Immobilie teilen müssen und im Regelfall für die Instandhaltung des Objekts in der Verantwortung bleiben. Möchte der Eigentümer oder dessen Erbe den verkauften Teil später wieder zurückkaufen, müssen sie unter Umständen infolge der Wertsteigerung des Objekts mehr bezahlen, als der Eigentümer ursprünglich bekommen hatte.

Option Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek verkauft der Eigentümer die Immobilie nicht, sondern beleiht diese. Das Darlehen wird über die Immobilie abgesichert. Verstirbt der Eigentümer, geht das Eigentum an der Immobilie auf den Darlehensgeber über. Das Darlehen wird durch den Verkauf des Objekts getilgt. Da der Eigentümer zu Lebzeiten weder Zins noch Tilgung zahlt, spricht man von einer umgekehrten Hypothek, die wie ein gewöhnliches Hypothekendarlehen zur Finanzierung des Objekts im Grundbuch eingetragen wird. Diese Option kommt vorwiegend für Eigentümer in Betracht, die keine Erben haben und sich über ihr weitgehend schuldenfreies Eigenheim Liquidität verschaffen wollen.

Gibt es Risiken bei der Verrentung von Immobilien?

Das Risiko besteht darin, dass der Erwerber vorübergehend zahlungsunfähig wird und die vereinbarte Leibrente nicht vereinbarungsgemäß auszahlt oder gar insolvent wird. Für diesen Fall kann der frühere Eigentümer seine Forderung zur Zahlung der Leibrente und zur Übernahme der Instandhaltungskosten einklagen. Bleibt die Klage erfolglos, kommt als letzte Möglichkeit ein Antrag auf Zwangsversteigerung des Objekts in Betracht. Diesen Antrag stellt der Eigentümer als erstrangig betreibender Gläubiger. Sofern der neue Eigentümer die Immobilie per Zuschlag ersteigert, muss er das Wohnrecht und die Leibrente übernehmen.

Fazit

Die Leibrente kann für den Eigentümer einer weitgehend schuldenfreien Immobilie eine gute Option darstellen, bis ans Lebensende eine Rente zu erhalten. Im Vergleich zu anderen Optionen der Liquiditätsbeschaffung, empfiehlt sich die Leibrente als das oft bessere Modell. Wichtig ist, sich im Detail zu informieren und keine Vereinbarung zu unterschreiben, die zuvor nicht eingehend geprüft wurde.