Interessieren Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Berlin oder möchten Sie Ihre Immobilie in Berlin verkaufen, stehen Sie vor der Herausforderung, wie Sie den Kaufpreis richtig taxieren. Dabei wird schnell klar. Berlin ist nicht gleich Berlin. Und Immobilie ist nicht gleich Immobilie.

Berlin ist sexy

Berlin ist Vielfalt ohne gleichen. Berlin, so wie wir es heute kennen, entstand daraus, dass über die Jahrhunderte sieben Städte und 50 Landgemeinden zusammengewachsen sind. Sie sehen diese Entwicklung auch daran, dass es nicht nur das Zentrum (Berlin-Mitte) gibt, sondern eine Vielzahl von Bezirks- und Ortsteilzentren eigenständige Lebensmittelpunkte bilden. 

Und diese Entwicklung hält nach wie vor an. Berlin zieht nach wie vor weiter magisch Menschen an, die Bevölkerung wächst, der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, aber auch der Anspruch an höhere Wohn- und Lebensqualität steigt. Alle diese Faktoren prägen die Entwicklung der Kauf- und Verkaufspreise für Immobilien. In der Konsequenz bedeutet dies, dass sich die Immobilienpreise in Berlin in den letzten Jahren stetig nach oben entwickelt haben.

Die Lage macht den Unterschied

Der Preis einer Immobilie wird vornehmlich durch die Lage bestimmt. Dabei sind Faktoren maßgebend, die auf den Wohnwert eines Objekts, die Lebensqualität und die soziale Infrastruktur sowie die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes abstellen.

In 2019 wurden 26.833 Kauffälle erfasst (Quelle statista.com). Diese bezogen sich überwiegend auf Eigentumswohnungen. Charlottenburg, Friedrichshain, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg zählen zu den „Eigentumswohnungshochburgen“. In 2013 wurden noch 35.215 Kauffälle verzeichnet. Der bis heute offensichtliche Rückgang an Kauffällen lässt sich nur erklären, dass das Angebot stetig zurückgeht, während andererseits die Nachfrage steigt. 

Die Preise für Immobilien steigen kontinuierlich an, je mehr man sich den innerstädtischen Bezirken und dem Stadtzentrum nähert. In den Berliner Umlandgemeinden finden sich deshalb verhältnismäßig günstige Angebot. Auffällig scheinen sich die Preise auch entlang des S-Bahn-Rings zu orientieren, was zeigt, dass die Infrastruktur einen entscheidenden wertbildenden Faktor darstellt. 

Wo ist die Entwicklung der Immobilienpreise nachzulesen?

Sie sind als Verkäufer und Käufer gut beraten, sich über die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin frühzeitig und sachgerecht zu informieren. Dazu gibt es eine Reihe von Informationsquellen. Die Schwierigkeit dabei ist, dass es „die“ Quelle nicht gibt und Sie zur Preisfindung eine gewisse Eigeninitiative entfalten müssen. 

So könnten Sie beispielsweise den Wohnungsmarktbericht 2020 der Investitionsbank Berlin lesen, der über 121 Seiten Auskunft über den Immobilienmarkt in Berlin gibt. Sie könnten auch Einblick in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin oder in die aktuelle Bodenrichtwertkarte oder den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses nehmen. So finden Sie im Grundstücksmarktbericht unter Berücksichtigung der regionalen Unterschiede im Stadtgebiet einen guten Überblick über unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen. Fühlen Sie sich jedoch in der Vielfalt der Information verloren, sollten Sie sich vielleicht besser der Unterstützung eines kompetenten Immobilienmaklers bedienen. Immobilienmakler kennen die Situation vor Ort und wissen ziemlich genau, zu welchen Preisen Immobilien angeboten und gekauft werden.

Gastautor Claus M. Büttner – Immobilien- & Nachlassexperte bei der ERBMANUFAKTUR.

Wie entwickeln sich die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser?

Es wird kaum überraschen, dass die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienwohnhäuser stetig steigen und allein in 2020 ein Wachstum um 9 % zu verzeichnen haben. Statistisch betrachtet kostete ein Eigenheim 2020 in Berlin etwa 218.000 € mehr als fünf Jahre zuvor. Dabei lassen sich kaum Preisunterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten feststellen. Im vierten Quartal 2020 lag der durchschnittliche Angebotskaufpreis bei ca. 600.000 €. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der höchste Mittelwert mit 1.134.308 € in Charlottenburg-Wilmersdorf registriert wurde, gefolgt von Steglitz-Zehlendorf (850.000 €). Diese Preise sind auf dem Hintergrund zu verstehen, dass diese Stadtteile von Villen und großen Wohnflächen und der Nähe zur Innenstadt sowie einem eher geringen Angebot an Ein- und Zweifamilienwohnhäusern geprägt sind. Unterhalb des Durchschnitts lagen nur noch Neukölln, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick (500.000 €).

Augenfällig ist, dass in ganz Berlin in 2020 nur 14 % der Objekte für unter 400.000 € angeboten wurden. Auf Bezirksebene war die günstigste Preisklasse in Treptow-Köpenick (24 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (18 %) überdurchschnittlich vertreten (Quelle: IBB Wohnungsmarktbericht 2020, S. 57)

Wie ist die Angebotsentwicklung bei Eigentumswohnungen?

Die Gebäudestruktur in Berlin ist durch einen hohen Anteil an Geschosswohnungen geprägt. Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, insbesondere in innerstädtischen Lagen, spielen daher eher eine nur untergeordnete Rolle. 

Die Preise für Eigentumswohnungen orientieren sich an der örtlichen Lage, der Wohnfläche und der Baualtersklasse. Kleinere Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von unter 40 m² und Baujahr in den letzten 20 Jahren, verzeichneten die höchsten Quadratmeterweise mit teils über 7000 €/m². Der Preisanstieg gegenüber den Vorjahren ist augenfällig. Vor allem wurden Eigentumswohnungen, die ab etwa 2002 auf den Markt kamen, teurer angeboten als Wohnungen eines älteren Baualters. 

Oberhalb des berlinweiten Durchschnittspreises von 4.975 € verzeichneten die Stadtbezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow Spitzenwerte von durchschnittlich 5.714 € und höher. Allein in diesen vier Bezirken wurde mehr als die Hälfte aller Angebote für Eigentumswohnungen registriert. Unterhalb des Durchschnittswertes schlagen die Angebotspreise in den Bezirken Neukölln, Lichtenberg, Treptow-Köpenick, Reinickendorf, Spandau und Marzahn-Hellersdorf mit um die 4000 €/m² +/- 1.000 € zu Buche (Quelle: IBB Grundstücksmarktbericht 2020 S. 61).

Gewerbeimmobilien in Berlin

Berlin ist nicht nur Wohnstadt, sondern beheimatet auch viel Gewerbe. Der Berliner Nutzungsflächenplan weist aktuell etwa 1500 ha gewerbliches Bauland für den Kauf und die Ansiedlung von Unternehmen aus.

Im Jahr 2018 wurden allein für Büroimmobilien in Berlin 835.000 m² Bürofläche vermarktet. Die Gesamtfläche an Büros wird auf etwa 20 Millionen m² geschätzt. Die vermarkteten Büroflächen konzentrierten sich in 2018 überwiegend auf die Innenstadtlagen Nord und Süd sowie auf Lagen am Rande der Stadt. 1,5 % der Büroflächen standen leer. Preislich liegen die Büroflächen in Berlin mit etwa 22 €/m² weitaus günstiger als in Städten wie Frankfurt am Main, München, Düsseldorf und Hamburg. Hier mussten ci. 35 € Quadratmeter veranschlagt werden (Quelle: Statista.com).

Der Bestand an Einzelhandelsflächen in Berlin hat von 6.300.000 m² in 2015 auf über 7.000.000 m² in 2020 zugenommen. Diese Zunahme zeigt sich auch am Transaktionsvolumen im Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Berlin, das sich auf 8,55 Milliarden Euro vergrößerte.

Allein der Umsatz an Einzelhandelsflächen am Berliner Kurfürstendamm belief sich auf 7.360 m². Die Spitzenmieten in Berlin lagen für Einzelhandelsimmobilien bei 285 €, in der Berliner Tauentzienstraße sogar bei 310 €/m².

Der Lager- und Logistikflächenumsatz umfasste 432.000 m². Die Durchschnittsmiete für Lager- und Logistikflächen lag bei 5,90 €/m², wobei für Spitzenmieten für Lagerflächen in Berliner Gewerbeparks auch 6,50 €/m² angemessen erscheinen (Quelle: statista.com).

Sie können sich gerne das spezielle Statista-Dossier zu Gewerbeimmobilien Berlin, das redaktionell zusammengestellte Statistiken zu Gewerbeimmobilien im Hinblick auf Büro-, Einzelhandels-, Lager- und Logistikimmobilien sowie den gewerblichen Investmentmarkt in der Bundeshauptstadt enthält, zu Gemüte führen. Möchten Sie zielgenauer arbeiten, sollten Sie für den Kauf oder den Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin jedoch eher einen kompetenten Gewerbeimmobilienmakler zu Rate ziehen.

Fazit

Wenn Sie den angemessenen Kaufpreis oder Verkaufspreis für Ihre Immobilie in Berlin feststellen wollen, reicht es nicht, in Tabellen nachzulesen, welche Preise in Berlin an der Tagesordnung sind. Berlin ist nicht gleich Berlin. Immobilie ist auch nicht gleich Immobilie. Gerade, weil derartig viele Faktoren in die Preisbemessung einfließen, sollten Sie sich kompetent informieren, beraten und nach Möglichkeit beim Kauf oder Verkauf auch vertreten lassen. Nur so ist gewährleistet, dass Sie als Käufer nicht zu viel bezahlen und als Verkäufer nicht auf Geld verzichten.